【大學學生宿舍】【學生宿舍改裝】【商廈改裝】【酒店改裝】【改裝工程】【先導計劃】【學生宿舍先導計劃】【城中學舍計劃】【學生宿舍改裝工程】【酒店商廈改裝工程】【酒店商廈轉型學生宿舍】改裝易，改裝宿舍，快速搞掂。為你提供快速穩妥的商廈改裝、酒店改裝、學生宿舍改裝、學生宿舍先導計劃的報價和方案。
更新日期﹕2025年9月01日 (持續更新)
改裝易: 一站式的宿舍改裝
我們提供高質素的學生宿舍設計與工程方案。
從商廈改裝酒店、工廈改裝酒店、
住宅改裝酒店、A&A Works，完成多達接近30宗酒店工程，
包括設於酒店內的酒吧、粵式餐廳、
日本餐廳、泰式餐廳、越南餐廳、自助餐及西餐廳等；
亦完成超過4,000多間客房，其中包括尊貴休閑套房、總統套房等。
憑藉豐富的行業經驗及資源專業團隊，
持續為香港的學生宿舍市場，提供最優質的設計與工程服務，
成為學生宿舍工程專家。
無論工程效率、建材品質，還是空間設計的實用性，
均以專業實力贏得市場信賴，為學生打造舒適、耐用的理想住宿環境。
我們擁有豐富工程營運經驗的本地團隊，
熟悉本港建築物條例，
掌握工程時間、工程成本、市場變化、客戶需求等，
絕對是香港學生宿舍的先驅、市場的資深工匠。
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改裝易: 完美的合作夥伴
改裝易擁有豐富經驗與跨領域團隊，
從概念構思、動線設計到實際施工與法規合規，提供全方位支援：
室內設計與空間規劃: 根據客戶需求量身訂造，打造兼具美感與功能的空間
裝修工程管理: 專業團隊統籌施工流程，確保品質與時效
牌照申請與代辦: 協助處理場所用途、消防、教育／營業等合規文件
你正計劃改裝宿舍，改裝易都能成為你值得信賴的合作夥伴，
讓每一個設計細節，都轉化為使用者體驗與商業價值。
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宿舍改裝方案
如果你擁有酒店或商廈資產，
改裝易能夠為你提供無縫接軌的一站式宿舍改裝方案：
室內設計規劃
量身打造符合學生需求的空間規劃，包括房型佈局、
公共設施、自修區、休憩室、洗衣房、健身區等；
確保符合政府條例（空間、樓高、通風、採光）。
專業裝修工程
統籌拆除、重建、水電、智能保安、網絡安裝等；
經驗豐富，能靈活善用「過剩樓面」，打造功能性空間。
牌照與申請代辦
協助提交教育局、發展局及城規／地政署所需文件；
包括地契審查、圖則提交、法定聲明簽署等；
項目協調與進度管理
掌握申請進程並協調部門批核；
確保工程於 18 個月內完成，並協助延長申請（如需要）。
改裝易擁有豐富項目經驗，橫跨多個大型校舍改裝。
我們理解政府先導計劃的政策細節，能協助你從設計、
裝修、監管通過到順利營運，一氣呵成。
我們期待與你共同建構優質、具競爭力的「學生宿舍品牌」。
改裝易團隊專業可靠，與你攜手創造卓越未來。
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改裝易: 服務客戶
改裝易的優勢
改裝易是香港領先的室內設計及裝修工程公司，
專注於為酒店、商廈改裝項目提供一站式服務。
我們的專業團隊擁有豐富經驗，
能為客戶量身定制學生宿舍的空間規劃及設計方案，
確保兼顧美觀、實用與合規性。
我們的服務包括：
空間規劃與設計：提供3D設計圖，讓客戶預覽最終效果。
裝修工程管理：自家施工團隊，確保工程質量及進度，無隱藏收費。
牌照代辦服務：協助客戶處理《旅館業條例》及其他相關牌照申請，省時省力。
售後保養：提供一年保養服務，確保宿舍設施長期耐用。
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靈活應對市場需求
我們過去完成了不少學生宿舍項目，將住宅轉化為學生宿舍。
該項目為恒基地產旗下物業改建單位，以應對來港內地留學生日益增加的住宿需求。
我們過往以酒店室內設計工程為主，但因近年酒店市場面臨挑戰，
業務策略亦隨市場變化作出調整
將酒店經驗帶到學生宿舍
隨著市場需求轉變，雖然酒店與學生宿舍同為居住空間，
皆設有獨立房間與洗手間，但在設計細節上，兩者需求大不相同。
學生宿舍通常需要容納更多住戶，且多為來自不同背景的學生共同生活，
因此對個人空間與私隱性的要求更高，同時更多著重功能性。
團隊在設計時會特別考慮每位學生的獨立空間安排，
例如確保每人擁有專屬的書桌、床位與衣櫃，
讓住戶在共享空間中也能擁有屬於自己的私人角落，
進一步提升居住的舒適度與安全感。
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專業團隊確保高效流程
憑藉多年專注酒店設計與工程的經驗，在處理學生宿舍項目時，
於消防申請、HAD申請及酒店牌照申請方面具備更高效率與操作優勢。
我們熟悉酒店改裝流程，對學生宿舍所需的相關牌照要求也有深入了解。
例如學生宿舍通常需申請酒店牌照，因為該類牌照容許更高的入住人數。
我們能協助業主更有效率地完成整個申請程序。
擁有一支資深匠師團隊，所有工程均由內部團隊親自執行。
這種與匠師之間長期建立的默契與互信，
不僅大幅提升溝通效率，更能有效縮短施工時間，
同時確保完工品質達到最高標準。
團隊多次為客戶快於要求時間完成裝修工程，
其中曾為中旅社酒店進行裝修工程，僅耗時三個月便完工，
施工速度比一般工程公司快出數倍，充分展現公司在工程管理上的卓越效率及誠信。
我們在選材上特別講究，確保每項設備與家具都能應付日常長時間使用，
提升整體使用體驗與空間壽命。
為確保學生宿舍的持久耐用性，並減少業主未來的維修成本，
特別設立專業採購團隊，嚴格把關建材品質。
相比短期住宿的酒店，學生宿舍屬於長期居住空間，因此對用料的耐用度要求更高。
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改裝學生宿舍，享受高質回報
如果你是業主、發展商、教育機構、投資機構，正考慮:
尋找優質項目/提高物業回報……
改裝/投資學生宿舍，是你的不二之選！
政府新政，利好整固，
進軍學生宿舍市場，營造國際住宿環境，是你的轉型契機。
我們為你掌握重點，解答疑問，專業支援，
助你改裝學生宿舍，提高物業投資回報
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投資學生宿舍的好處
回報穩定
學生宿舍回報通常都較為穩定，
因為學生通常會簽訂為期一年的租約，
這確保業主能夠獲得穩定的收入。
此外，一年的租約有利業主可以每年調整租金，
從而更快應對市場變化。
高入住率
由於學生通常需要整個學年入住宿舍，學生宿舍的入住率通常較高。
這令租金變得可預測，對業主有一定的吸引力。
降低營運成本
與酒店營運成本相比，學生宿舍的整體成本通常較低。
不同於酒店會提供各種豪華服務和便利設施，
學生公寓則著重滿足學生的基本需求，
包括基本住宿、學習和社交的公共空間，
以及洗衣房和廚房等設施。
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未來4年逾2萬個學生床位缺口
投資者正在通過將酒店改造成學生宿舍填補學生宿舍不足的缺口。
香港高等教育的需求不斷增長
香港一直以來都以其國際化的高等教育而聞名。
在香港政府推廣「留學香港」品牌的措施背景下，
大學教育資助委員會 （UGC）將資助大學非本地本科生的收生名額由20%提高至50%，
並向高等教育機構提供大量資助，這些措施令近年不少海外學生湧入香港。
學生住屋供應短缺
隨著學生住宿需求持續增長，新住宿供應速度卻顯著放緩，
令許多學生無法入住校內的大學宿舍或專營學生公寓/私人學生宿舍。
根據萊坊的研究，目前 12 間高等院校共提供35,720 個校內宿位。
然而，2023年批准的學生簽證/入境許可申請達62,079名，
從這個數字可見宿位的短缺達23,389個。
學生宿舍的未來供應
政府意識到學生宿舍短缺，並啟動多個項目，
目標在 2024 年 6 月至 2027 年期間增加約 7,900 個床位。
同時，大學教育資助委員會 （UGC） 資助的大學也在推進相關計劃，
希望到 2027 年將床位數目增加約 13,500 個。
整體而言，到 2028 年，學生住宿的總供應量預計將達到 55,000 張床位，
這些床位包括私人住宿、校內大學宿舍、以及未來改建為私人學生宿舍的酒店。
這一增長對於滿足 2027/28 學年約 97,857 名非本地學生的需求至關重要。
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學生宿舍物業優勢: 回報率可逾5%
近年經濟環境不理想情況下，私人學生住宿物業租金回報達逾5厘，
高於其他物業投資回報，如寫字樓錄得約4厘；
私人學生住宿投資風險更低，學生住宿需求更穩定，
且該物業面臨較少的租金下調及資本貶值風險；
私人學生住宿入住率高，且學生一般會提早預訂。
私人學生住宿交租按學年、半年或全年計，相比按月交租現金流更穩定，
同時投資者容易及時調整租金定價以應對通貨膨脹。
物業投資門檻仍較高，市場供應不會激增。
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酒店改裝學生住宿成本更低
由於合適的土地供應有限，大部分私人學生住宿供應要依靠改裝酒店、住宅物業及商廈，
其中酒店因設計及配套設施更切合學生住宿要求，改裝成本相對較低。
經酒店改造後的學生住宿物業，可出租位置增加，同房間能設置更多床位，
租金收入也隨之增加，而營運成本則由佔租金約50%降至25%。
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學生宿舍，全新契機
在香港，學生住宿需求，日益殷切……
發展局與教育局，於2025年聯手推出的「城中學舍先導計劃」，帶來全新契機。
透過簡化的申請，彈性的規劃
容許投資者，將酒店或商業大廈，改裝為學生宿舍，
迅速進入學生宿舍市場。
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為何學生宿舍有潛力？
持續的留學需求：
香港作為國際知名的學術中心，吸引了大量非本地學生，
這將持續推動對學生宿舍的需求。
政府政策支持：
政府已放寬非本地本科生比例上限至50%，
這意味著會有更多非本地生來港升學，進一步擴大市場對學生宿舍的需求。
潛在的投資回報：
相比傳統商廈或酒店的租金回報，學生宿舍的投資回報被認為有很大機會更高，
這是因為其需求龐大。
將現有商廈改裝成學生宿舍，可望成為新的投資機遇，
因為香港作為熱門留學地的優勢持續，
加上政府放寬非本地生比例上限，
預計未來將產生龐大的學生宿舍需求，從而帶來可觀的投資回報。
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學生宿舍，供不應求
香港專上學生人數逐年攀升，2024/25 學年約有 19.2 萬名全日制學生，
但全港宿位僅約 4.4 萬個，供不應求的情況愈發嚴重。
為改善住宿配套，政府推出「城中學舍先導計劃」，
鼓勵將閒置或營運中的酒店、商廈改裝為學生宿舍，並提供以下便利：
放寬地契及用途限制
豁免地積比率超標的罰則
精簡審批流程
提供發展局一站式項目支援
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城中學舍先導計劃
這項先導計劃由香港政府於 2024 年施政報告中宣布，
由發展民政事務局及教育局合作推動，旨在：
增強香港作為國際專上教育樞紐的吸引力，配合「留學香港」品牌；
解決學生宿位嚴重短缺的問題：
2024/25 學年全日制大專生達192 000人，
而宿位僅約44 000個。
快速提升宿位供應，以應付未來數年重大的住宿需求 。
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誰適合申請？
專上院校（自資或政府資助）；
私人發展商或營運商；
已擁有或經營酒店／商廈，願意投資改裝成學生宿舍者。
規劃與管制便利措施
擴闊「酒店」用途定義
計劃將地政規劃中「酒店」用途涵蓋學生宿舍，
讓大多數酒店與商廈可無須進行改劃程序，即可直接改裝為學生宿舍。
豁免改拆樓面面積
校方可保留「過剩樓面面積」，並將停車場、
員工飯堂等豁免空間改裝為公用設施（如自修室、健身室、洗衣房）。
地契及補地價彈性處理
政府檢視 2,400 個商業地段後，發現絕大部分無需修改地契或補地價；
如個案屬例外，也會按現行政策處理。
時間與成本大幅縮減
無須進行城規會申請，即可節省改劃時間 6–9 個月，
申請人可以即時開展裝修及改造項目。
一站式項目協調支援
發展局項目促進辦事處將提供一站式諮詢與協調，
包括打點規管部門審批流程、跟進進度、回應查詢，助申請人順利落實項目。
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具體要求與合格標準
合格項目範圍
適用於整幢或部分樓層改裝。但需確保整體質素與宜居性，
並避免混合用途分區過雜。
入住對象規定
只限就讀政府資助或自資專上院校的全日制副學士至博士生；
可容許舍監、訪問學者等輔助人員，但上限為最高宿位數的 10%。
申請程序
可由院校、私營投資者或合作團體提出；
以指定表格提交物業位置、樓面面積、宿位數、房型、完成期限等基本資訊；
教育局通常於提交後 2 至 4 週內回覆是否符合資格 。
工程及完工期限
改造項目須於批核後 18 個月內完工（如有需要，教育局會考慮延長） 。
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監管機制
申請人須簽署法定聲明，承諾符合條件；
宿舍營運期間，每年需向教育局提交經審核報告，提供入住數據及合規證明，並保持記錄備查；
若有違規行為，例如出租非學生或出售房間，將失去資格並面臨法律處分。
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宿舍改裝工程
隨著香港政府於2025年7月推出學生宿舍先導計劃，
允許酒店及商廈在無需繁複規劃程序的情況下改裝成學生宿舍，
市場對大型私營學生宿舍的室內設計及裝修工程需求預計將顯著增加。
改裝易作為一間本地室內設計及裝修工程公司，
有效規劃及設計學生宿舍空間，協助物業持有人及投資者打造舒適、
實用且具吸引力的學生宿舍環境，
確保符合相關法規及處所牌照要求。
宿舍空間規劃原則
學生宿舍的空間規劃需要平衡功能性、安全性及舒適度，
同時考慮學生的實際需求及香港的空間限制。以下是一些核心原則：
最大化空間利用
香港地少人多，宿舍單位通常面積有限。
設計時應採用多功能家具，例如高架床結合書桌、
嵌入式儲物櫃或摺疊式家具，以節省空間。
例如，利用上下錯位設計（如L形高低床）
可為多人房間創造更多活動空間，同時保持私隱。
模組化設計
模組化設計能靈活應對不同宿舍規模及需求。
例如，可移動的隔板或模組化儲物系統能讓空間根據入住人數或用途快速調整，
適應單人房、雙人房或共用學習空間。
採光與通風
充足的自然光和良好通風能提升居住體驗。
選擇淺色調牆面及地板（如米白色或淺木色）可增強空間感，
同時安裝大面積窗戶或使用玻璃隔板有助提升採光效果。
若原建築為商廈，需確保改裝後的通風系統符合宿舍要求。
共用空間的規劃
學生宿舍不僅是居住空間，也是學習與社交的場所。
設計時應預留共用區域，如自習室、休憩區或小型廚房。
這些空間應配備耐用家具，並考慮隔音設計以減少干擾。
室內設計的風格與趨勢
學生宿舍的室內設計應以實用為本，同時融入現代化元素以吸引年輕一代。
以下是一些適合學生宿舍的設計風格：
北歐風
北歐風以簡約、明亮的色調和天然材質為主，適合小型宿舍空間。
使用木質家具、白色或灰色牆面，搭配柔和的燈光，能營造溫馨氛圍。
工業風
若改裝對象為舊商廈，工業風設計可保留原有建築的粗獷特色，
例如外露磚牆或金屬結構，結合現代家具，既節省改裝成本又具獨特風格。
無印風
無印風強調簡潔實用，適合重視收納的宿舍設計。
使用模組化儲物系統和中性色調，能讓空間顯得整潔且易於維護。
智能化設計
融入智能家居元素，如智能燈光、溫控系統或共享空間的預約系統，
能提升宿舍的現代感及使用效率，特別吸引國際學生。
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宿舍改裝考量
改裝酒店或商廈為學生宿舍涉及結構性改動及法規要求，以下是一些實用建議：
結構與安全考量
商廈或酒店的原有結構（如消防系統、電路負荷）未必完全符合宿舍用途。
改裝前需進行全面結構評估，確保消防通道、
緊急出口及電氣系統符合《建築物條例》及《消防安全條例》的要求。
耐用材料選擇
學生宿舍使用頻率高，建議選耐磨、易清潔的材料。
例如，地板可選用強化木地板或瓷磚，牆面使用耐刮塗料，
家具則選用防火、防潮的材質。
隔音與私隱宿舍
多為多人共住，隔音設計至關重要。建議使用隔音牆板或雙層玻璃窗，
並在房間間隔中使用吸音材料，以減少噪音干擾。
快速施工與成本控制
政府先導計劃簡化了審批程序，投資者可節省時間及成本。
為進一步降低成本，建議採用標準化設計方案，
並與具經驗的裝修公司合作，確保施工進度不受影響。
處所牌照申請
改裝後的學生宿舍需符合《旅館業條例》或其他相關法規的牌照要求。
專業裝修公司可代辦牌照申請，確保所有工程符合法定標準，避免日後法律問題。
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共享工作與學習空間設計
學生宿舍的共享工作與學習空間，兼顧靈活、舒適、私隱。
這些空間已由單純提供座位與 Wi-Fi，進化為強調「使用者體驗」、
「多功能轉換」及「社交互動」的複合式場域。
無論是學生還是教育機構，若要打造一個高效、
宜人又具吸引力的共享空間，以下設計與規劃重點不容忽視：
空間靈活性與多功能性配置
現代共享空間講求彈性應變與場景轉換能力。
動線規劃：使用者的動線應簡潔清晰，從入口、接待、工作區、
會議區、休憩角落到洗手間，皆應避免交叉干擾。
例如靜態學習區與開放式討論區應保持一定距離，
或以家具與隔斷自然分隔，提升流動性與秩序感。
家具選擇：選用可摺疊、模組化及移動式家具（如滾輪桌椅、多功能沙發、升降桌），
能讓空間按需快速變更用途，從講座場地轉為小組討論區，
或由個人專注座位變身為休閒社交角。
轉換系統：引入滑動牆體、可調光窗簾、可收納屏風等彈性設施，
讓同一空間具備開放與半私密的雙重功能，
特別適合需要靈活應對活動的共享教學空間或多用途學生宿舍公共區域。
人體工學與舒適度設計
共享空間不僅要美觀，更要照顧身心健康與耐久使用。
人體工學椅桌：長時間學習與工作對身體姿勢有高要求。
選用符合人體工學的椅子（具備腰部支撐、可調高度與座深），
搭配合適工作桌，可大幅減低肩頸負擔，提高使用者專注力與滿意度。
光線與通風：自然光是提升學習與工作效率的關鍵元素。
規劃時應盡量引入窗邊座位、採光天井，
並配合柔和人工照明與通風系統，營造明亮舒適、清新宜人的室內環境。
適度休憩空間：除了工作與學習區，也需設有非正式交流空間，
如茶水間、閱讀角、小型沙發區等，讓使用者能短暫放鬆，維持心理平衡與社交互動。
有效的隔音與私密空間規劃
在「共享」與「獨立」之間取得平衡，是空間設計的關鍵挑戰。
隔音處理：天花與牆面可使用吸音物料（如吸音棉、毛氈、吸音木板），
地面鋪設地毯或軟墊以降低腳步聲，並選用具吸音功能的家具與裝飾，
整體提升聲學品質，減少噪音干擾。
私密模組空間：設計電話亭式的專注艙、小型會議室、自習包廂等，
為需要靜謐環境的用戶提供選擇，這種空間在私營學生宿舍中特別受歡迎，
讓學習與社交得以區隔。
視覺遮擋：利用植物、玻璃貼膜或層架，創造視線上的阻隔，
給予用戶適度的私隱感，提升空間使用的心理舒適度。
共享空間在私營學生宿舍的應用
近年，香港與亞洲多地興起的私營學生宿舍，不再只是提供「住宿」，
而是結合自修、社交、生活於一體的智能共享空間。這些宿舍內設置：
學習專區與團體討論室
共享廚房、咖啡區與健身室
靈活布局的公共區域
甚至配備智慧預約系統與環保能源設計
這種全方位整合設計，為共享空間帶來全新典範，也為室內設計師帶來創新挑戰。
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學生宿舍案例
2022 年 3 月，萊坊以港幣 16.5 億元將 Hotel Sav 出售給 AEW Capital Management 和 Crystal Investment，並將物業改名為 Y83。
該物業被改建為學生宿舍，提供近 600 張床位，
並提供 20,000 平方呎公共空間。物業現持有酒店許可證，改造並不需要規劃申請。
Y83 首年的入住率達到85%，第二年更達到100%。
每月租金由 2023 年的港幣 7,000 元至 12,500 元，
提升到2024 年的港幣 8,300元至 14,800元，增幅達為 14% 至 18%。
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常見問題
計劃適用哪些物業？
主要針對商業地段上的商廈與持牌酒店。如為工業用途地段（工廈），原則上不納入範圍，但若該物業已獲批准轉為商業用途，仍可考慮申請。
可以只改裝部分樓層嗎？
可以，但必須遵守以下原則：
改裝樓層不可過於零散（如半層或幾個單位）；
不同用途（如寫字樓與宿舍）之間需有明確劃分；
必須設有有效的出入控制系統（如刷卡、獨立通道等）。
誰可以入住？
只限本地或非本地的全日制專上學生，包括副學士、學士、碩士及博士生。學生必須來自政府認可的「合資格專上院校」名單。學生交換生亦可納入。
是否限定申請時間？
計劃不設申請截止日。只要符合資格，申請人可隨時遞交申請，教育局一般於 2–4 星期內回覆資格審核結果。
有工程時間限制嗎？
有。獲批後的項目需於 18 個月內完工，如有合理理由，教育局可考慮延長。
申請時需要提交什麼？
指定申請表格
法定聲明（確保日後守規）
基本項目信息（樓宇地址、樓層、房型、宿位數量等）
平面圖、用途配置等基本設計資料
若宿舍未來停辦，學生有保障嗎？
有。申請人須承諾：若終止營運，須提前12個月通知教育局及現住學生，並協助安排搬遷。此承諾將以法定聲明形式立案，違規者會面臨政府處罰。
政府有否限制收租水平？
政府未訂立明文租金上限，但要求申請人提供合理、非剝削性的租金方案，並應尊重學生負擔能力。租金方案須向教育局備案，並保持透明，便於監察。
教育局批出申請資格後，是否自動獲得相關部門許可？
不是。教育局只負責確認項目是否符合計劃框架。申請人仍須分別向地政署、規劃署、屋宇署等部門申請技術許可與法規審批，如圖則批准、契約限制豁免等。
使用酒店物業是否需終止原有牌照？
不一定。若物業擬作全幢學生宿舍用途，一般建議終止酒店牌照。若是部分樓層作宿舍用途，可視乎實際安排保留酒店牌照，但須清晰劃分不同用途區域，並設置獨立進出機制以保障住戶私隱與安全。
